Les vices cachés : définition et recours possibles

Droit immobilierLes vices cachés : définition et recours possibles

Quand un acquéreur signe un acte authentique de vente, il devient propriétaire. Toutefois, en s’installant dans le logement, il peut découvrir des défauts non visibles lors des visites. La présence de vice caché lors de l’achat d’une maison n’affectent pas seulement le confort. Cela rend le bien immobilier impropre. Dans ce cas, l’acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés. De quoi s’agit-il et quelles sont les voies de recours ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché n’est pas une anomalie dissimulée par le vendeur. Il s’agit de défauts invisibles dont la détection nécessite des diagnostics approfondis. Cela peut concerner des désagréments sonores, écologiques ou autres non repérables pendant les visites par exemple. Pour être considéré comme caché, le vice doit impérativement :

  • Altérer ou affecter l’usage du logement ;
  • Perturber gravement le quotidien ;
  • Représenter une menace de santé ou de sécurité ;
  • Corrompre l’habitabilité du bien ;
  • Diminuer la qualité du logement.

Par conséquent, l’acquéreur peut invoquer ses droits pour l’achat maison pour demander des réparations, des remboursements ou encore renégocier le prix d’achat immobilier. L’envergure des dégâts est obligatoirement prouvée. Ce, afin de justifier que l’acheteur aurait pu refuser d’acheter une maison de cette qualité.

Ensuite, les défauts doivent également exister avant d’acheter une maison. Autrement dit, les désagréments ultérieurs à l’acquisition ne sont pas des vices cachés.

Par ailleurs, la notion de vice caché lors de l’achat d’une maison implique la responsabilité du vendeur. Les dispositions relatives à la définition sont précisées dans l’article 1641 du Code civil.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Source : shutterstock.com

Quels sont les différents vices cachés que l’on peut retrouver dans une maison ?

Un logement vendu peut présenter quelques anomalies. Quand elles ont des conséquences graves, elles constituent un vice caché lors de l’achat d’une maison. Ainsi, la connaissance de leur existence lors de l’achat aurait présenté l’un des cas suivants :

  • Annulation de la vente immobilière ;
  • Baisse du prix.

Il n’existe pas de liste exhaustive de vices cachés qui permettent d’annuler l’achat d’une maison. Toutefois, une compréhension de leurs impacts permet de les déterminer. Parmi les défauts couramment décelés, on trouve :

  • Problèmes d’humidité ;
  • Fissures du carrelage ;
  • Pollutions sonores ;
  • Problème d’eau courante ;
  • Dégâts de termites ;
  • Défauts de fondations ;
  • Défauts d’étanchéité ;
  • Présence de moisissures ;
  • Câblages électriques défectueux ;
  • Défauts de conformité ;
  • Etc.

Tout défaut dans un bien immobilier n’est pas forcément un vice caché lors de l’achat d’une maison. La reconnaissance dépend notamment des autorités judiciaires lors d’une invocation de la garantie en question.

Il est également essentiel de bien comprendre la notion de « caché ». Lors de la transaction immobilière, l’acquéreur n’est pas en connaissance de ces anomalies. Pour sa part, le vendeur n’est pas forcément au courant non plus. Toutefois, sa responsabilité est engagée. Il est fautif si ces dysfonctionnements ont été portés à sa connaissance, mais qu’il a omis d’en informer l’acheteur.

Quels sont les différents vices cachés que l'on peut retrouver dans une maison ?
Source : shutterstock.com

Quels recours sont possibles ?

Avant d’invoquer la clause contractuelle mentionnant la garantie des vices cachés, il faut vérifier si le contrat la mentionne. En effet, certains vendeurs se protègent en proposant un acte de vente sans garantie. L’acquéreur doit ainsi avoir le réflexe de bien lire le document et d’examiner ce point. Il faut préciser également que seuls les vendeurs non professionnels sont autorisés à utiliser cette mention. 

Ensuite, il ne faut pas hésiter à faire des diagnostics avant la signature de l’acte de vente. Cette précaution permet d’éviter d’acheter un bien avec défauts. Elle aide également à mieux réfléchir sur la décision finale concernant la transaction immobilière.

Lorsque le vice caché est diagnostiqué, la première démarche est de notifier le vendeur. Pour ce faire, l’acquéreur envoie une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit se faire dans les 2 à 5 ans suivant le constat des vices cachés. Ce délai s’explique par le temps nécessaire pour que les dégâts soient visibles. Cette dénonciation s’accompagne de justificatifs :

  • Plaintes ou pétitions pour les nuisances sonores ou autres ;
  • Photos des dégâts des eaux ou d’humidité ;
  • Devis de réparation ; 
  • Rapports d’experts ;
  • Etc.

Pour garantir la validité de la démarche, les vices cachés sont obligatoirement diagnostiqués par des experts agréés. Le tribunal met à disposition une liste des professionnels titulaires d’agrément dans leur juridiction. 

En cas de constat et validation des vices cachés, l’acquéreur a le choix entre :

  • Annuler sa décision d’achat ; 
  • Demander des remboursements de réparation ;
  • Réclamer des dommages ; 
  • Renégocier le prix d’achat.

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